函館市内の土地選びについて
PART1 土地選び
戸建て住宅を建てるために、必要不可欠なのは土地探しです。
新築住宅の相談に来られる方で、自分たちが希望する住宅サイズだったら、どのくらいの大きさの土地を探せばよいかという、1番最初の部分で悩んでいる方が多くいらっしゃいます。
そんな悩みを解決し、一歩前進できる知識をお伝えします。
戸建て住宅を建てるために土地選びで必ずチェックすべきなのが、「用途地域」です。
自分で土地を探すうえで、用途地域を理解していないと、「せっかくいい土地を見つけたのに、希望する家が建てられない…」「隣にこんな大きい建物が建つなんて…」なんてことにもなりかねません。
初めて住宅を建てる方に向けて、最低限の知識として、用途地域について分かりやすく解説します。
用途地域とは、建築基準法に定められている、都市計画法に基づき、地域の特性に応じて建築物の種類や用途、規模などを制限し、良好な市街地環境を形成するために定められた地域区分のことをいいます。
要するに、住まう人の健康、安全を考えながら、街の環境を守っていくために決めたルールです。
このルールが適用される地域を分類すると13種類になりますが、この13種類を大きく分けると以下の3種類になります。
1 住居系地域: 静かで落ち着いた暮らしを守るための地域
（例：美原、富岡町、日吉町など 函館市の面積で一番多く設定されています。）
2 商業系地域: 商業活動の利便性を高めるための地域
（例：本町、湯川町、若松町など 不特定多数の人が訪れる場所に設定されています。）
3 工業系地域: 工業活動を促進するための地域
（例：宇賀の浦町、桔梗町、広野町など 生産性のある工場が多い場所に設定されています。）
函館市にもこのルールが定められています。
各用途地域で色分けされています。
※都市計画図閲覧サービスより引用
商業系地域、工業系地域でも戸建て住宅を建てることはできますが、戸建て住宅を建てる場合は住み心地を考え、まずは住居系地域に絞って探すのがよいです。
なぜかというと、住居系以外の土地で家を建てれば、隣に百貨店が建ったり、病院が建ったり、工場が建ったりする可能性があり、理想の住み心地は得られないかもしれないからです。
住居系地域には8種類の地域が設定されているとお伝えしました。
次のポイントはどのくらいの大きさの建物を建てたいかで検討します。
ここで出てくるのが、建蔽率・容積率です。
戸建て住宅の場合、容積率の違反にあたることはまずないと考えてよいので、注目するのは建蔽率です。
函館市の住居系地域の建蔽率は50％か60％の2種類しかありません。
建蔽率50％の方が厳しい制限なので、50％で解説します。
下の図を見てください。
土地の建蔽率が50％の住居系用途地域
100㎡の土地に建物50㎡（約15坪）の住宅を配置
100㎡の土地（約30坪）があるとします。その土地（100㎡）の50％まで建物を建ててもよいということになるので、50㎡（約15坪）の住宅が建てられます。（100㎡×0.5＝50㎡）
これはあくまで空から見た建物の形（水平投影面積といいます。）の面積で、例えば上図建物が平屋建てだったとして、この建物形状と同じものを上に置いて２階建てにすると、建物の延べ床面積は100㎡になりますが、建蔽率は空から見た建物の形で算出するので、建蔽率50％はクリアしていることになります。
上図を見るとわかるように、土地の面積100㎡（約30坪）に50㎡（約15坪）の住宅を建てると敷地いっぱいになってしまいます。1階、２階の形状が同型の建物のことを総２階と呼びますが、総2階の住宅で建坪として多く建っているのが、30坪～35坪なので、100㎡（約30坪）の土地では車の駐車スペースが取れず、隣地との距離が近く圧迫感を感じます。
戸建て住宅を建てるには100㎡（約30坪）の土地では小さいというのが分かると思います。
では、165㎡（50坪）であるとどうでしょうか。165㎡（50坪）の50％まで建物を建ててもよいということになるので、82.5㎡（25坪）の面積まで建てられます。
ここに50㎡（約15坪）の住宅を置いてみると…
土地の建蔽率が50％の住居系用途地域
165㎡の土地に建物50㎡（約15坪）の住宅を配置
今度は車の駐車スペースも取れそうですし、隣地との距離に圧迫感はなくなりました。敷地に余裕があるので、この土地に建てられる建物の上限値82.5㎡（25坪）に近づけていけばもう少し広い家を作れそうです。
早速建物を大きくして配置してみましょう。
土地の建蔽率が50％の住居系用途地域
165㎡の土地に建物70㎡（約21坪）の住宅を配置
70㎡（約21坪）にしてみると家が広くなり、玄関スペースを作ることができました。
車の駐車スペースも取れそうだし、隣地との距離に圧迫感もありません。
| ・＜用途地域によって自分の家の周りにどんな建物ができる可能性があるか、予測できます。戸建て住宅を建てるなら、おすすめは住居系地域＞
・＜指定されている建蔽率を意識すると、どんな建物を建てられるかシュミレーションできます。戸建て住宅を建てる場合の土地の面積は165㎡（50坪）～200㎡（60坪）がおすすめ＞
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今回は自分たちが希望する住宅サイズだったら、どのくらいの大きさの土地を探せばよいのかという悩みにフォーカスしてお答えしました。
今後も、一人でも多くの方が納得して家づくりができる情報を発信していきます！
